楷林控股董事王如民：平台经济，楼宇经济的最新进化

发布时间：2025-07-08 17:28:32 来源：狗眼看人网 作者：热点

9月2日，楷林控股2022服贸会•中国楼宇经济北京论坛正式开幕。董事的最本次大会由世界贸易网点联盟、王民集群智库•中国楼宇经济研究中心和全联房地产商会特色小镇分会共同主办。平台论坛主题聚焦“政企联动开启楼宇经济3.0”，经济经济论坛发布了《中国楼宇经济（总部经济）蓝皮书》重要成果，楼宇推介了“商务楼宇卓越运营服务钻石认证”体系和标识，新进成立了中国楼宇经济城区联盟，楷林控股发布了中国楼宇经济发展指数评价成果，董事的最举办了楼宇经济试点项目签约仪式和北京市标杆楼宇实地考察，王民各界代表300余人纵论楼宇经济方法论，平台共同开启了楼宇经济3.0的经济经济新篇章，全方位赋能城市升级和产业升级。楼宇

楷林控股董事王如民出席本届论坛并在主论坛发表演讲，新进演讲题目是楷林控股“平台经济，楼宇经济的最新进化”，以下为文字实录：

尊敬的魏部长、匡会长，各位领导，媒体朋友们，大家上午好。首先我代表楷林对主办方给予我这次机会，表示由衷的感谢。

今天我非常感激匡会长这次的用心，我看了今天上午的议程，我们魏部长做的是整个楼宇经济3.0的顶层设计，两位区长做的是整个楼宇经济给我们的一些支持，请了黄总作为学者型梳理了3.0楼宇经济的方法论，等一会儿田总是做品牌推广，而我则是作为一个写字楼和产业园真正的实践者，今天跟大家汇报一下我们实践的一些心得。

首先了解一下楷林，大家对楷林可能不太了解。我们来源于二线城市郑州，就进入了两个城市开发，一个郑州，一个长沙。我们20年只专注了一件事儿，就是写字楼的开发与管理，是一家非常独特的公司，只做写字楼，其他都不做。我们现在直接投资和交付的项目是14栋写字楼，正在投资建设的写字楼还有21栋，现在管理的写字楼在全国有2900万平方米。在这20年当中，我们参与编写了中国四部国家级标准，感到非常值得庆贺的是，我们现在拥有5000家优秀企业在为其服务。

我这次是做了功课的，我们梳理了楷林对于楼宇经济在改革开放之后，特别是2000年之后在写字楼方面的一些演变。

在2010年之前，楷林参编了中国写字楼标准制定，二线城市楷林是唯一的一家。

2018年我们提出了写字楼产业化之路，提出“一城一产”的发展之路。我们在湖南的长沙，当时是一个非常荒芜的地方，到处是鱼塘。我们去的时候，政府想打造一个湖南金融中心，我们是第一家吃螃蟹的人。在今天看来，十年前到现在，已经完全落成了一个湖南金融中心。我们从这个经历来讲，只要政府有信心，企业愿意参与政府的投资和建设，梦想是可以实现的。十年过去，由于楷林的参与，成就了一个新的湖南金融中心。今天湖南的领导也来了，他们见证着湖南城市发展的过程。最早由原来的传统金融，演变到科技金融，再到基金小镇，再到现在的新型产业，这是整个演变过程。我们这一个项目，3+1栋楼，也就是4栋楼，成为了长沙近三年的纳税第一名，每年税收超过30亿。写字楼对于城市的贡献实实在在讲非常之重，其实很多领导没有特别关注。

到2019年、2020年，我们更早提到了存量时代运营为王的概念，当时我在博鳌论坛提到了“运营”，那时候提出是比较早的。我们是开发商出身，从开发到物业之间缺一个重要的环节就是运营。开发商开发完了之后，更多的是交给物业去管理，这里面是存在断层的。随着楼宇要求更高，对人员要求更高的情况下，运营概念更重要了。后来我们跟华为有了很好的结合，打造了中原地区最大的商务智慧园区，成为华为做智慧城市和智慧园区的一个新的典范，华为在全国宣传来说，南有松山湖，北有楷林智慧园区。后来我们理解写字楼的运营不是在拼租金，而是在拼服务包。我们这两年理解最深的体会，客户来租房，都说我的租金要降多少。实实在在讲，如果楼宇品质不一样，整个管理不一样，拼租金模式不是长远之策，那就是要内卷，真正的核心是拼服务包。我们上一周非常荣幸成为华为服务商之一，中国总共只有三家。华为把209个城市办公室交给了我们，这个模式是我们创新的，也是华为在全球化写字楼发展道路上找到了我们。为什么找到我们？一个二线城市，他们深圳专家非常纳闷，最起码要找一个广州的开发商或者运营商，但是找了一个河南的企业，况且是在郑州的企业。我们现在做华为整个全国化城市办公室的运营，这对我们来说是新课题，也是一个新责任，我们有信心不辜负华为的期望。在与华为联系过程当中，我们最初和别人拼租金，后来发现拼租金不是一个未来发展的方向，我们要拼服务包。我们的装修，租之前要装修，装了之后，他们的员工在那儿办公时的吃喝拉撒，包括幸福指数都需要我们去服务。目前任何一家公司现在做的都是单链条，要么我做服务，要么我做装修，要么做租赁，把三者结合起来的现在还比较少。另外这方面可能还不是真正的商业盈利模式，我们通过科技的加持，让这些人的幸福指数提高，让在这儿办公的人，在上班期间的咖啡供应、鲜花共赢、蛋糕供应，包括饭后的吃喝拉撒、包括用车，全部服务。因此这是给我们做房地产行业的人提供了一个新的发展要求。

再往下一个阶段，就到了新的阶段，2021年到现在。我们又提出了一个新的观念，搞平台赋能、区域协同。为啥走到这一步？也是通过这两年的实践认识到，写字楼园区一定要破圈，企业的发展一定要建立更大的能量场。我们发现，真正的企业在平台上，更多的金融机构、科技龙头，我们的律所、会计师事务所等等是不协同的。他们都是邻居，没有让他们相互认识，关着门各忙各的。我们发现了之后，我们作为一家企业，把他们招商来、把他们引进来的时候，我们要构建一个服务发展平台，真正打通二产和三产的“次元壁”，这是我们这两年当中实践最多的一些感受。

也就是说从现象入手，入驻客群发生了显著的变化。什么变化？原来我们的行业，我们做写字楼的都知道，原来多数是金融行业，因为金融行业承受租金和售价都比较高，然后类金融、发展到高端服务业，像四大所、五大行等等，未来发展到科技企业，这是传统的招商对象。现在发展的一个根本变化，我们现在的客户是新能源，包括“中”字头的，像中广核，中核惠能，包括这些新能源行业，包括新材料，包括新基建相关的项目工程行业。现在传统制造业和高端制造业也成为我们现在写字楼入驻的新群体。第一个，现在招商行业发生了很大的变化，第二个是地域的来源。特别是在省会城市看到的情况下，原来是本土企业占主导地位，通过我们研究，我们在去年整个写字楼成交过程当中，我们52%企业来源于地市，现在地市企业、地市的龙头和省会城市原有企业平分秋色，占52%的比例。另外是以高速发展的第二产业作为现在的新型行业，在政策鼓励、受疫情影响小、具有很强的核心竞争力和核心技术是我们的现在的客户群体。

今天我就把我们最近去河南调研的一些企业给大家做个汇报。在行业属性上来讲，原来河南省内的优势传统行业，比如说食品业、超硬材料和工业品制造业都发生了很大变化。像名仁苏打、米洛奇螺杆做的中国最大，是河南新乡的企业；是河南县城的一家企业；广为汽车在河南辉县，周口的锅炉企业等等，现在他们的总部都要往省会城市搬，这是在很多年前是没有的，这几年变化非常深刻。比如像新兴战略产业，像新能源、新材料，比如料，我们中国的新材料替代了进口的。比如说金丹乳酸，在新能源上给了很多新的发展机遇。第二块在实力的民企上，年产值在2亿到50亿的民营企业，统统把它的研发中心、营销中心、科技中心都要往省会城市搬。比如像我们一个地市做酒的，一年销售做到5个亿的，在河南做酒非常难，第一名现在做到31亿，第二名到第九名加起来还比不上第一名，但是在这种情况下，每年销售额在地区能销售5个亿的企业，一旦把它的总部搬到省会城市之后，整个营销模式发生根本变化。比如说像金丝猴卖糖的，这是我们河南最偏远的一家民营企业。包括科源电子是一家马上上市的企业等等，这些企业都是偏远地区，都在发展上往省会城市来的路程上。另外企业的标签企业，比如专精特新的企业，银轮塑料大家都不知道，龙脉集团做新能源电池的，包括一些上市公司，预上市公司，都是我们现在抓住机会来到省会城市的主力军。

这些客户为什么要到省会城市来？动机是什么？

第一个，通过研究发现，我们发现最大的问题是人才。现在制约企业发展的最大痛点在人才战略上。因为我们在今年8月份之前，我们高层带队，全员下地市，全省跑，跑了之后调研563家企业，发现有75%的企业对人才的吸引力不够。我们现在工薪层即便每年加10万块钱都不愿意去地级市，企业就把工厂放到地市，总部放到省会。

第二个，市场拓展和商务往来的交通优势。我们河南的高铁遍布每个地市都开通了，即使是这样，他们的企业还认为我们的交通优势不够明显，交通来往不够便捷，特别是到北京、上海的交通来往不便。他们认为交通优势不明显，郑州对各地的吸附效应就比较明显。

第三个，他们对资源的需求更近了。他们是三四线城市，他们到省会城市来，对产业的扶持，包括政务资源的导向，包括融资渠道的多元，加上基金的支持，更多合作方的支持等等。另外一块，企业到一定程度，营销和品牌需要向区域化、向全国化延伸。这些客户到一线城市来，或者省会城市来的主要动机是可以发生根本性的变化。地市企业发展才是硬道理，天下武功，唯快不破。

我们从三类产业、企业去分析。第一类叫产业发展。比如说中恒锅炉，这个行业是在80年代末开始兴起的，到现在30年了。他们营销非常传统，他们新的第二代接班后发现，如果再继续下去，形势非常严峻，再往下发展，这个行业可能面临被别人吃掉，但是这个行业现在经营状况非常好，就是营销还是很传统，用的人都是50、60岁的老人。二代接班以后一定要颠覆他们的经营方式，实现新的营销模式。

第二类叫产业升级。比如说这家孟州的隆丰皮草。这家企业离郑州开车有两个小时车程，大家不知道，我说一个大家知道的，澳大利亚和新西兰70%的羊皮供应在这家企业，香奈儿原材料供应出自他家。是在我们河南焦作的偏远地区，这家企业用羊皮做它的原材料做到全世界第一，但是它现在要发展它的产业链，他现在要从皮料发展到做鞋子。第二个从羊皮发展到牛皮，牛皮刚刚开始做，这家企业非常伟大，这就叫产业升级。

第三类叫企业转型。比如大易科技，这家企业可能大家不知道，他们今年上半年产业项目做到110亿。它是做什么？是河南的天瑞水泥，天瑞水泥原来是卖水泥的。在跟华为合作以前，每年大概有5000万的水泥丢失。后来成立大易科技，形成物联网企业，首先是天瑞水泥整个车、物联网市场，后来很多的物流、煤炭等等都是他们做的，今年他们的目标是做150亿，他们营销跟我们说他们今年想突破200亿。因此这些企业都是依托传统产业发展起来的新兴产业，这都是我们的客户群体。

今天我们专门邀请了政府官员，我们现在发现，我们企业想发展完全离不开政府的有力支持。在前两个月实践过程当中，比如第一批我们跟南阳政府合作，请他们对我们的所有企业走进一遍。一看，他们感觉到省会城市还有这么多优秀伟大的企业。我们当天走进了今天这个超聚变，超聚变这家企业可能各位还没有听说过。这家企业是非常伟大的企业，未来跟华为并行的一家伟大的企业，把全球总部放在郑州，做芯片的。因此他们看了两家顶级企业，看了三家独角兽企业，又走进前海基金等支持产业发展的优秀企业之后，感慨很深。他们认为只有通过政府和企业之间的联动，才能把真正我们的产业和地市的产业提供更多的支持和加持。我们跟河南省分行合作，我们引进了12家马上要上市的企业。截至今年我们河南主板上市的企业总共才90家。而这次组织活动12家企业完全是在这一两年都准备上市的企业，都是来源于地市的龙头企业，地市的龙头企业发展非常迅猛，但是需要很多信息不对称的一些引领。

我们原来认为楼宇经济税收重要，税收是城市一个印钞机，今天朝阳区区长说一个写字楼有百亿税收的。还有高净值人群人数的提升，这都是楼宇经济的功效。原来的楼宇经济，我个人认为产业相对单一，而现在的平台经济是什么概念？平台经济是企业发展的能量场，聚合我们各个企业之间，把他们的信息流，把他们的产业所需求的上下游聚集在一起，产生新的能量。提升企业城市间之间的协同，我们原来城市与城市各做各的，而现在通过平台经济，把城市对城市相互之间的加持，相互之间的促进和产生新的生产力的布局产生很好的效果。另外真正打破二产和三产之间的“次元壁”，现在真正大家说的二产，实际上都在往第三产业发力，都在寻找科技的机会，在往新兴产业发力。原来对我们最大的挑战是什么，我们原来做楼宇经济、平台经济，更多做的是线上，人与人之间没有更多互通，人与人之间没有更多互动，邻居与邻居之间相互不认识。但是线上能解决单业务的往来，增强品牌的敏捷性和便捷性。今天我想跟大家汇报的是我更想说线下，我们通过这两年的实践，特别是在平台经济上，如果不通过线下的这些活动的加持，比如说这家企业，一个传统企业，他想找一家科技企业，光知道华为。他不知道如果做交易，不知道行业还有。他们在营销模式上，包括品牌推广上都是非常局限的。在这种情况下，只有我们做园区的经营者，我们把需求了解到之后，匹配他们的资源，形成更大的能量。未来我们在座的所有的经营者，最大的要求是做线下的工作，组局，创造更大能量，让这些企业找到他们所需要的链条。

我们原来在说我们做写字楼、做产业园更多是提供物理空间，提供物理载体。现在我们不仅仅是提供物理空间了，我们更多用平台的概念连接企业无限的可能，这也是我们企业应该做的事儿。在未来的平台之上，加速人、物、信息、资金、知识等生产要素的聚集和集散，流动和流通，提升企业对生产要素的利用能力，真正把平台能力转化为生产力。这就是我们应该去做的。

因为时间关系，我就介绍到这里，有机会咱们再交流，谢谢。

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